서울신문이 21일 보도한 성북·동대문 일대 ‘국평(전용 84㎡) 전세 10억’ 소식은 서울 부동산 시장의 요즘 풍경을 압축해서 보여준다. 동대문구 청량리역 인근 한양수자인 국평은 1년 전 8억원대 초반이던 전세가가 최근 10억원에 거래됐고, 성북구 길음동 롯데캐슬클라시아는 11억원에 신규 계약이 체결됐다. 그런데 같은 시기 매매시장에서는 정반대 흐름이 나타난다. 강남구·서초구는 벌써 6주째 하락 중이고, 서울 아파트값 상승 흐름을 이끈 것은 오히려 중랑·도봉·성북 같은 강북·외곽 지역이다. 서울 집값이 오른다는 뉴스와 강남이 내린다는 뉴스가 동시에 나오는 이 엇갈림은 왜 벌어지고 있을까.
숫자로 본 엇갈린 서울 집값
한국부동산원 집계를 보면 서울 아파트 매매가격은 지난해 2월부터 84주 연속 상승했다. 역대 최장 기록은 문재인 정부 시기인 2020년 6월~2022년 1월의 85주인데, 단 1주 차이로 이 기록에 다가선 상태다. 다만 상승 폭 자체는 8월 넷째 주 0.29%에서 9월 둘째 주 0.16%로 3주 연속 둔화됐다. KB국민은행 조사에서도 같은 흐름이 확인된다. 서울 전체 상승률이 8월 31일 0.23%에서 9월 14일 0.20%로 완만하게 꺾이는 동안, 강남구는 -0.13%를 기록하며 5주 연속 하락했다.
더 도드라지는 것은 지역별 격차다. 한국부동산원 기준 9월 둘째 주 강남구(-0.36%)·서초구(-0.26%)·송파구(-0.12%) 등 강남3구는 모두 하락한 반면, 강북 14개구는 평균 0.29% 올랐다. 서울 전체 평균(0.16%)을 강북권이 웃돌고 강남권이 끌어내리는 모양새다.
강남이 빠지는 이유 — 세금과 ‘똘똘한 한 채’의 역설
강남권 하락은 압구정·대치동(강남구), 잠원·반포동(서초구) 등 주요 단지를 중심으로 나타나고 있다. 한국부동산원은 세금 부담 우려와 함께 가격 조정 매물이 강남권에서 먼저 나오고 있다고 설명한다. 정부가 앞서 발표한 부동산 세제 개편으로 고가 주택 보유 부담이 커졌다는 해석이 나오는데, 실제로 비거주 1주택자에 대한 종합부동산세 공제 기준을 두고도 정부 발표 직후 원상복구되는 소동이 있었을 만큼, 고가·다주택 관련 세제는 올해 내내 시장의 예민한 변수였다. ‘똘똘한 한 채’로 몰렸던 자금이 세 부담 앞에서 일부 차익 실현에 나선 것이라는 분석도 나온다.
강북·외곽은 왜 계속 오르나 — 상대적으로 낮은 가격 부담
반대로 중랑구(0.51%), 도봉구(0.47%), 서대문구(0.47%) 등 강북 14개구는 신축·대단지·중소형 아파트를 중심으로 매수세가 꾸준히 이어지고 있다. 한국부동산원은 “상대적으로 저가 지역에서는 매수 수요가 견고하다”고 짚었다. 강남권 고가 단지에 세금 부담이 집중되는 동안, 진입 장벽이 낮은 강북권으로 실수요와 갈아타기 수요가 옮겨간 셈이다. 여기에 연준이 3년 만에 첫 금리인상을 단행하며 시장금리 자체가 오르는 국면이 겹치면서, 고가 대출을 낀 강남권 매수보다 상대적으로 부담이 적은 강북권 실수요 매수가 더 안정적으로 유지되고 있다는 해석도 있다.
전세가 더 뜨겁다 — 강북권 국평 10억 시대의 배경
매매시장의 양극화보다 더 눈에 띄는 건 전세시장이다. 올해 서울 아파트 전셋값은 누적 7.79% 올라 지난해 같은 기간(1.66%)의 약 4.7배에 달한다. 특히 성북구(12.84%)·노원구(12.25%)·성동구(10.07%)·도봉구(9.94%)·강북구(9.88%) 등 강북권이 상승률 상위를 휩쓸었고, 강남구(2.42%)·서초구(4.53%)와의 격차는 뚜렷하다.
왜 하필 강북권 전세가 이렇게 뛰었을까. 신축 입주 물량이 예년보다 줄어든 데다, 월세 전환이 늘면서 순수 전세 매물 자체가 귀해졌다는 분석이 나온다. 계약갱신청구권을 다 쓴 매물이 새 계약으로 넘어가며 가격이 재조정되는 것도 한 요인으로 꼽힌다. 여기에 경기 일부 지역까지 조정대상지역 지정 기준에 근접하는 이른바 ‘풍선효과’ 조짐이 나타나고 있다는 보도도 있었다.
매매는 숨고르는데 전세는 뛰는 역설 — 다음 변수는 무엇인가
매매가 상승 폭이 둔화되는 국면에서 전셋값만 가파르게 오르는 구도는 시장에 두 가지 신호를 동시에 보낸다. 하나는 실수요 매수 심리가 아직 완전히 꺾이지 않았다는 것이고, 다른 하나는 전세가 상승이 결국 매매가를 다시 밀어올리는 압력으로 작용할 수 있다는 우려다. 전세가율이 오르면 ‘차라리 사자’는 수요가 생기기 때문이다. 9월 FOMC를 전후해 금리 인상 가능성이 거론된 것도 전세자금 마련 부담을 키우는 배경 중 하나로 함께 거론된다. 강남권의 조정이 일시적 숨고르기에 그칠지, 강북권의 상승이 얼마나 더 이어질지는 입주 물량 회복 시점과 추가 세제·대출 정책의 방향에 달려 있다.
핵심 요약 (FAQ)
Q1. 서울 아파트값이 오른다는데 왜 내가 사는 강남은 떨어지나?
서울 전체 평균은 강북 14개구의 강세에 힘입어 오름세를 유지하고 있지만, 강남구·서초구는 세 부담과 고가 단지 조정 매물 영향으로 9월 둘째 주 기준 6주 연속 하락 중이다. 평균과 개별 지역의 흐름이 다를 수 있다.
Q2. ’84주 연속 상승’은 정확히 무슨 뜻인가?
한국부동산원의 서울 아파트 매매가격 지수가 지난해 2월부터 한 주도 빠짐없이 84주째 전주 대비 상승했다는 뜻이다. 역대 최장 기록(85주, 2020년 6월~2022년 1월)에 단 1주 차이로 다가선 상태이지만, 최근 3주간 상승 폭 자체는 계속 줄어들고 있어 ‘계속 오른다’와 ‘오르는 속도가 둔화된다’는 동시에 참인 상태다.
Q3. 전세가 오르면 매매가도 따라 오르나?
전세가 상승이 매매 수요를 자극하는 경로는 존재하지만 자동으로 이어지는 것은 아니다. 대출 규제, 금리 수준, 입주 물량 등 다른 변수가 함께 작용하므로 지역별로 다르게 나타날 수 있다.
결론
지금 서울 부동산 시장은 하나의 흐름이 아니라 최소 두 개의 서로 다른 흐름이 겹쳐 있다. 강남3구는 세 부담 속에 조정을 받고, 강북·외곽은 상대적으로 낮은 진입장벽 덕에 매매와 전세 모두 강세를 이어가는 중이다. 특히 전세가 상승 속도가 매매가 상승 속도를 앞지르고 있다는 점은, 지금의 ‘숨고르기’가 얼마나 지속될지를 가늠할 중요한 변수다. 다음 주간 통계에서 강남권 낙폭이 더 커지는지, 강북권 전세 상승세가 꺾이는지를 함께 지켜볼 필요가 있다.
가격 흐름이 갈리는 시장에서 전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 전세 월세 선택 총정리에서 손익분기 금리로 계산해 봤습니다.
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※ 본 글은 특정 지역·단지·상품에 대한 매수·매도 추천이나 투자 권유가 아니며, 개인화된 부동산·금융 자문에 해당하지 않습니다. 본문의 시세 통계는 한국부동산원·KB국민은행 등이 발표한 시점별 조사 자료를 인용한 것으로, 실제 거래가와 차이가 있을 수 있고 이후 통계 수정이나 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 매매·전세 계약이나 자금 계획 전에는 공인중개사·금융기관 등 전문가와 상담하고, 한국부동산원·국토교통부의 최신 통계를 함께 확인하시기 바랍니다. 본문의 수치와 내용은 작성 시점(2026년 9월 21일) 기준 공개된 자료를 근거로 합니다.